		보 도 자 료
		배포일시	2014. 2. 26(수) 총34매(본문2, 붙임32)
담당 부서	주택기금과	담 당 자	∙과장 장우철, 사무관 윤성업 ∙☎ (044) 201-3342
	부동산산업과	담 당 자	∙과장 이상일, 사무관 최병길 ∙☎ (044) 201-3414
보 도 일 시		2014년 2월 26일(수) 석간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 2. 26(수) 10:30 이후 보도 가능

리츠를 활용한 새로운 임대주택 공급모델 마련

◈ 국토부, 기관투자자와 4월까지 공동투자협약 체결

☞ 주택기금의 마중물 역할을 통해 민간자금의 임대사업 투자 유도

◈ 공공임대리츠 방식 등을‘17년말까지 10년 공공임대 4-8만호 공급

◈ 민간제안 리츠 방식을 통해 도심지 내 다양한 유형의 임대주택 공급

□ 국토교통부(장관 서승환)는 26일 임대시장 선진화 방안의 일환으로

『리츠를 통한 임대주택 공급 활성화 방안』을 내놓았다.

□ 국토부가 이번에 리츠를 활용한 임대주택 공급방안을 마련한 것은 경제성장 둔화와 주택시장 구조변화로 기존의 임대주택 공급 시스템이 더 이상 작동하기 어렵다고 판단했기 때문이다.

ㅇ 지금까지 정부는 별다른 재정지원 없이 LH의 개발이익을 활용하여 10년 공공임대주택을 원활하게 공급할 수 있었다.

ㅇ 민간부문에서도 집값상승 기대심리 덕분에 값싼 전세주택이

충분히 공급되어 왔다.

□ 그러나 최근 들어 경제성장 둔화와 주택시장의 장기침체, LH 부채 누적 등으로 인해 공공과 민간 부문의 이러한 임대주택 공급 메커니즘이 더 이상 작동하기 어렵게 되었다는 것이 국토부와 관계 전문가의 인식이다.

□ 이에 국토부는 『공공임대 리츠』와 『민간제안 임대리츠』를 활용한 새로운 방식의 임대주택 공급모델을 마련하였으며, 세부 내용은 붙임과 같다.

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택기금과 윤성업 사무관(044-201-3342), 부동산산업과 최병길 사무관 (044-201-3414)에게 연락주시기 바랍니다.

붙임 1		리츠를 활용한 임대주택 공급 활성화 방안

1		추진배경

□ 현황

ㅇ 최근 전세가격의 지속적 상승으로 임대주택 공급 확대 및 소득계층별 다양한 품질의 임대주택 요구가 증가

ㅇ 이에 따라, 보편적 주거복지 실현을 위해 행복주택 등 연 11만호의 공공임대주택을 공급할 계획이며, 이 중 약 75%를 LH가 담당

< 임대주택 공급계획(준공기준) >

계						매입․전세
	건설 임대	국민	영구	공공임대
				공공	민간
정부11.0만호	7.0	3.8	1.0	1.2	1.0	4.0
LH 8.3 만호	4.8	3.0	0.8	1.0	-	3.5

□ 문제점

ㅇ (공공부문) 현행 LH 직접 건설방식은 LH 부채 증가가 불가피하여 안정적인 임대주택 공급이 불투명

* 부채/부채비율 : ‘12년 138조 (466%)

* LH는 국제 신용등급 하락을 우려해 ‘부채동결선언’ (‘13.11.4)

ㅇ (민간부문) 임대주택 공급 확대를 위해 민간자본을 활용해야 하나 임대주택사업의 저조한 수익률 등으로 민자 유치에 애로

☞ LH 부채증가 없이 무주택 서민의 주거안정을 달성하기 위해민간·공공 협력을 통한 새로운 임대주택 공급모델 구축 필요

2		추진방안

◈ 연기금·보험사·시중은행 등과 공동투자협약을 맺고, 리츠를 설립하여 민·관 협력을 통해 임대주택 공급

- (공공택지) 주택기금과 LH 중심으로 리츠를 설립하여 민자유치

- (민간제안 사업) 사업제안자가 출자하여 리츠를 설립하고, 필요시 주택기금 출자·융자 지원

가. 공공임대 리츠

◇ LH 직접건설과 리츠방식 병행을 통해 임기 중 4～8만호 10년 공공임대주택을 공급하여 서민 주거안정과 LH 부채 감축 도모

□ 기본방향

ㅇ (주택) LH 건설 임대주택 중 사업기간이 짧고 수익성이 양호하여 민자유치가 가능한 10년 임대주택에 우선 적용

ㅇ (용지) 10년 공공임대 용지를 대상으로 하되, 자산 매각을 통한 LH 부채 조기 감축을 위해 미매각 분양용지도 함께 활용

* 사업성이 낮은 악성 분양용지와 사업성이 양호한 용지로 포트폴리오를 구성하여 토지매각을 촉진하고 전체적인 사업성도 제고

ㅇ (재원조달) 주택기금과 기관투자자(연기금, 보험사, 은행 등)가 공동투자협약을 맺고 프로젝트별로 투자여부 결정

- 개별 프로젝트별 투자방식(출자, 융자, 출자&융자*)은 주택기금과 기관투자자가 협의하여  탄력적으로 선택함으로써 조달구조 최적화 도모

* 최소 금리를 보장하면서 주주이익도 일부 공유하는 이익공유형 융자

[공공임대리츠 투자협약 구조]

ㅇ (자금구조) 리츠 출자는 주택기금․LH 등 공공부문 위주로,

융자는 주택기금 및 민간자금을 통해 조달

【공공임대 리츠 자금조달 기본구조】

	합계	출자금		기금융자 (후순위)	기관투자 (선순위융자)	임대 보증금
		기금	L H
비율(%)	100.0	12%	3%	20%	30%	35%

※ 사업지구별 사업성에 따라 기관투자자의 공동 출자방안도 모색

□ 사업구조 및 추진절차

ㅇ (사업구조) 리츠가 사업시행자로서 LH로부터 택지를 매입하여 10년 공공임대주택을 건설․임대

ㅇ 사업 추진절차

공동투자협약	⇨	사업대상지 선정	⇨	리츠 설립 및 영업인가	⇨	택지 매매계약 및 매입확약	⇨	주택건설 및 임대운영	⇨	분양전환 및 매입확약 이행

- (공동투자협약) 공공임대리츠 투자를 위한 기관간 투자협약 체결

- (택지 매매계약 및 매입확약 체결) 적정한 사업대상지를 선정하여 리츠를 설립하고, LH와 택지 매매계약 및 매입확약* 체결

* 시세 감정가액에 기초한 매입확약 제공

- (주택건설) 리츠가 주택건설 사업계획 승인을 받아 건설 시행

- (임대운영) 임대료는 공공임대의 표준임대보증금 및 표준임대료 기준을 적용하고, 임대주택 관리는 자산관리회사인 LH가 수행

- (청산) 임대기간 종료 후 분양전환 (미분양시 LH 매입확약 이행)

□ 안정적 투자수익 확보방안

ㅇ (출자자 수익) 조성원가 이하의 택지공급*(필요시 추가 할인) 등을

통해 건설원가가 주변시세보다 최소 15% 내외 낮도록 유도

* (택지공급기준) 60㎡이하는 조성원가의 60%, 60～85㎡는 조성원가의 85%

- 주택가격이 13년간 연평균 1.5% 상승시 출자수익률이 5% 이상  달성되도록 사업구조를 표준화

【공공임대리츠의 사업 구조】

ㅇ (안정적 융자수익) 건설 즉시 시세 차익을 15% 확보할 수 있는 임대사업에 LTV 20~30%를 최우선 순위로 융자하므로 안정적

- 실질적으로 무위험 채권이면서 10년 만기 국채 금리(3.6%) 이상 기대

* 필요시 민간 융자에 대한 대주보 지급보증 도입도 검토

【공공 임대주택 재원조달·채권담보 구조】

주택 가격 100%	25%	기관투자 (선순위 융자)	전체 시세 대비 45%(시세차익+주택기금 출·융자의 buffer를 안고 안정적으로 수익가능
	30%	임대보증금
	17%	기금융자 (후순위 융자)
	13%	주택기금 + LH 출자
	15%	시세 차익 (시세-건설원가)

【저리 민간자금 조달방안】

□ (대주보 보증활용) 사업단계별(건설/임대) 또는 사업기간 전체에 대하여 지급보증으로 저금리의 대출·유동화 가능

방안1	➀(건설단계) : PF보증 및 PF유동화보증 활용 ➁(임대운영단계) : 모기지보증(담보대출보증)
방안2	➂(전사업기간) : 가칭‘임대리츠보증’등 신규 상품 개발

ㅇ 보험사의 경우 RBC* 이슈가 금리인상의 요인이 되고 있으며, 대주보(AAA)의 지급보증시 RBC 이슈 해소 및 저금리 대출 가능

* Risk Based Capital(가용자본/필요자본) 은행의 BIS와 유사한 개념

ㅇ 유동화(ABS, ABCP)방식 활용시 PF유동화보증으로 우수등급

대출채권으로 평가되어 안정성 확보 및 금리인하 가능

□ (펀드방식(출자&융자)활용) 출자와 융자를 일정비율로 병행하여, 조달금리 인하와 주택기금 리스크 저감효과 도모

* 예) 20억원 출자 + 400억원 대출(4%) → 펀드 수익률 3.8% + ＠

【참여유형별 비교】

구 분	중간배당 (이자)	사업이익 (청산시)	비 고
․ 출자방식	×	○	- 배당수익 (유동화:ABS,ABCP 등)
․ 융자방식	○	×	- 융자이자수익 (론, 유동화, 펀드 등)
․ 출자&융자방식	○	○	배당수익 + 융자이자 (메자닌 기능) 기관투자자는 펀드에 투자, 펀드가 리츠에 출자 및 융자 (전환사채 등)

□ 시범사업 추진방안                  (* 사업성 모의 분석)

A. 하남미사 보금자리지구(A29블록, 임대용지)  1401세대

ㅇ (소요재원) 총 4,446억원 (기금․LH 출자, 민간차입 등으로 조달)

구분	총사업비	출자금		임대 보증금	기금융자 (후순위)	기관투자 (선순위융자)
		기금	L H
금액	4,446억원	533	133	1,534	907	1,339
비율(%)	100%	12%	3%	35%	20%	30%
조달금리	-	-	-	-	-	-

* 기금 융자금리 2.7%(60㎡ 이하), 3.7%(60~85㎡)의 가중평균

** 3.5% (10년만기 국고채 금리, ‘13.2) + α (스프레드)

ㅇ (사업성) 저가*의 택지공급과 건설원가 보다 높은 주변 시세로 인하여 집값이 1.5%만 상승하여도 9.61% 출자 수익 발생

* 60㎡이하 조성원가의 60%, 60～85㎡ 조성원가의 85%의 평균

【민감도 분석 결과】

구 분	주택가격 변동률
	△0.5%	0%	1%	1.5%	2%	3%
사업손익 (억원)	370	632	1,204	1,517	1,849	2,574
출자자 수익률	3.48	5.30%	8.31%	9.61%	10.82%	13.00%

【하남미사 시범사업지구 사업성 분석】

B. 화성 동탄2 (A40블록, 분양용지)  620세대

ㅇ (소요재원) 총 2,455억원 (기금․LH 출자, 민간차입 등으로 조달)

구분	총사업비	출자금		임대 보증금	기금융자 (후순위)	민간차입 (선순위)
		기금	L H
금액	2,455억원	294	74	684	465	938
비율(%)	100%	12%	3%	28%	19%	38%
조달금리	-	-	-	-	-	-

* 기금 융자금리 3.7%(60～85㎡)(60㎡ 이하 2.7%)

** 3.5% (10년만기 국고채 금리, ‘14.2) + α (스프레드)

ㅇ (사업성) 저가*의 택지공급과 건설원가 보다 높은 주변 시세로 인하여 집값이 1.5%만 상승되어도 5.3% 출자 수익 발생

【민감도 분석 결과】

구 분	주택가격 변동률
	△0.5%	0%	1%	1.5%	2%	3%
사업손익 (억원)	△181	△59	206	352	506	843
출자자 수익률	△5.0%	△1.3%	3.5%	5.30%	6.8%	9.6%

【화성동탄 시범사업지구 사업성 분석】

나. 민간제안 임대주택 리츠

◈ 주택기금과 연기금 등 기관투자자 간 공동투자협약을 체결하고 母子리츠를 활용해 프로젝트별 심사 후 투자

□ 기본방향

ㅇ (주택기금의 메자닌 금융) 주택기금이 임대사업에 출자함으로써, 사업 위험을 줄이고 수익성을 개선하여 민간자금 투자 유도

ㅇ (임대주택 다양화) 공공택지 일변도의 주택공급을 벗어나 도심지 재개발 지역 등 다양한 입지내 다양한 형태의 임대주택 공급

* 재개발 임대, 역세권 주거용 오피스텔, 미분양 임대주택 리츠 등 가능

ㅇ (재원조달) 주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결하고, 민간의 사업제안을 받아 母子형 리츠 구조로 사업 추진

- 개별 프로젝트별 투자방식(출자, 융자, 출자&융자*)은 주택기금과 기관투자자가 협의하여  탄력적으로 선택함으로써 조달구조 최적화 도모

【협약 및 리츠를 활용한 임대주택 공급구조】

□ 사업 추진절차

협약 체결	⇨	제안사업 평가․선정	⇨	금융주간사 선정	⇨	母子리츠 설립	⇨	추가사업 발굴 및 子리츠 설립

ㅇ (협약체결) 주택기금과 기관투자자가 임대주택 사업 제안에 대해 심사를 거쳐 투자(blind fund-capital call)하기로 공동투자협약 체결

【공동투자협약 주요내용 (예시)】

① 협약 구속력 : 개별사업에 대한 투자참가 의무가 없는 양해각서(MOU) 수준의 협약이며, 협약당사자에게 사업제안 검토의 우선권 부여

② 투자조건 : 사업제안자가 보통주(子리츠), 주택기금과 기관투자자가 우선주로 투자하되, 기관투자자에게 필요시 선순위 보장

③ 투자대상 : 주택가격 상승하지 않아도 equity IRR이 일정수준 (예)5.5%) 이상을 달성할 수 있는 프로젝트를 선별

④ 투자방식 : 주택기금과 투자자는 투자 방식(출자, 융자, 출자&융자)에 대해 사전에 확정하지 않고 프로젝트별로 협의하여 탄력적으로 결정

ㅇ (민간제안사업 평가) 협약에서 정한 목표수익률과 위험성을 충족하는 사업 제안에 대해 협약참여자의 심사를 통해 투자여부 결정

ㅇ (母子리츠 설립) 협약참여자가 투자하기로 결정한 사업을 기초로 母리츠와 子리츠를 설립하고 사업제안자가 AMC를 수행

- 母리츠는 주택기금이 단독으로 구성하고, 다른 협약 참여자는 子리츠에 직접 출자 또는 대출 실행

※ 주택기금은 子리츠에 상환우선주로 참가하나 기관투자자보다 후순위로서 중순위가 되는 구조 ☞ 협약 당사자와 민간 보통주를 연결하는 메자닌 기능

【개별 프로젝트(子리츠)별 자금조달구조】

사업비 100%	50%	기관 투자자·주택기금 융자	1순위	주택기금과 제안자가 30% buffer를 제공하고, 사업에 따라 시세보다 저렴하게 매입하여 추가 buffer 확보
	20%	기관 투자자 선순위 출자	2순위
	10%	母리츠(주택기금) 우선주	3순위
	20%	제안자 보통주	4순위

ㅇ (추가사업 발굴) 母리츠를 운용 중인 AMC가 제안한 사업은 심사를 거쳐 子리츠를 설립한 후 母리츠에 편입시키고,

- 새로운 AMC가 제안하는 사업은 제안된 사업의 규모․수를 감안하여 새로운 母리츠를 구성하거나 기존 母리츠에 편입

안정적 투자수익 확보방안

ㅇ (투자대상) 임대수익으로 투자기간 중 배당이 가능하고, 집값이 상승하지 않아도 요구수익률을 달성할 수 있는 사업 선별

* 요구수익률(예시) : 기관투자자 5∼6%, 주택기금 4% 내외

- 참가적 우선주로 발행하여 추가 수익이 발생하는 경우 이익의 일부를 우선주가 가져가는 구조도 검토

ㅇ (도덕적해이 방지) 참여자의 리스크를 줄이기 위해 사업성에

반비례하여 사업제안자의 보통주 참여 요구

【사업 리스크에 따른 프로젝트(子리츠)별 자금조달구조】

사업 리스크 大		사업성 양호
융자		융자
협약당사자 우선주		협약당사자 우선주
사업제안자 보통주
	⇨
		사업제안자 보통주

시범사업 추진방안             (* 사업성 모의 분석)

A 노량진 오피스텔/도생(547세대) : 학생, 직장인

ㅇ (사업구조) 동작구 노량진 일원(지하철 연결), 547세대를 시행사가 개발한 후 리츠가 매입하여 임대로 제공

- 리츠는 시행사와 시세의 78% 수준으로 선매입 계약을 체결하고, 시행사의 대주주는 리츠에 보통주(사업비의 20%)로 참여

ㅇ (자금조달) 총사업비 1,086억원을 투자협약 및 민간출자로 조달

【자금조달구조】

구분	합계	자본금			금융기관 (선순위)
		기관 우선주	母리츠 우선주	민간 보통주
금액(억원)	1,086	200	120	225	541
비율(%)	100	18	11	21	50
조건(%)	-	5.6 (예시)	4.0 (예시)	-	-

※ 우선주(기관, 母리츠) 요구수익률 평균 5.0%

ㅇ (사업성) 집값이 오르지 않아도 보통주 IRR 11.01% 달성 가능

【민감도 분석 결과(10년 운영)】

주택가격 변동율(연)	△2.4%	0%	1%	2%	3%
우선주 IRR	기관 5.6%, 주택기금(母리츠) 4.0% (예시)
보통주 IRR	4.41%	11.01%	12.96%	14.77%	16.47%

※ 기관투자자가 이익 참가형 우선주로 투자할 경우 5.6% 이상 수익 확보 가능

B 천안시 오피스텔/도생(1,135세대) : 산업근로자, 학생

ㅇ (사업구조) 천안시 두정동 일원, 1,135세대를 시행사가 개발한 후 리츠가 매입하여 임대로 제공

- 리츠는 시행사와 시세의 85% 수준으로 선매입 계약을 체결하고, 시행사/건설사 등이 리츠에 보통주(사업비의 20%)로 참여

ㅇ (자금조달) 총사업비 1,149억원을 투자협약, 민간출자로 조달

【자금조달구조】

구분	합계	자본금			금융기관 (선순위)
		기관 우선주	母리츠 우선주	민간 보통주
금액(억원)	1,149	200	144	230	575
비율(%)	100	17	13	20	50
조건(%)	-	5.6 (예시)	4.2 (예시)	-	-

※ 우선주(기관, 母리츠) 요구수익률 평균 5.0%

ㅇ (사업성) 집값이 오르지 않아도 보통주 IRR 7.82% 달성 가능

【민감도 분석 결과】

주택가격 변동율(연)	△1.6%	0%	1%	2%	3%
우선주 IRR	기관 5.6%, 주택기금(母리츠) 4.2% (예시)
보통주 IRR	2.44%	7.82%	9.42%	11.02%	12.62%

※ 기관투자자가 이익 참가형 우선주로 투자할 경우 5.6% 이상 수익 확보 가능

3		사업추진 기반 구축

기금 출자업무 전담기관 지정

ㅇ 융자업무와 달리 출자는 원금손실 가능성이 있기 때문에 정밀한 사업성 분석이 필요

⇨ PF보증·분양보증 등 주택사업 분석에 대한 전문성이 있는

대주보를 기금 출자업무 전담기관으로 지정

* 대주보는 향후 주택기금이 주택도시기금으로 확대 개편시 전담기관으로서 출자·메자닌 금융 등의 기능을 수행할 예정

공공 건설임대 리츠 추진 기반 마련

ㅇ 주택기금의 리츠 출자 및 투융자 근거 마련 (주택법 개정)

ㅇ 주택기금이 출자하는 공공임대 리츠의 감리는 LH가 수행하고, 사업계획 승인도 국토부가 하도록 법령 개정 (주택법 시행령 개정)

* 현재도 사업주체가 국가, 지자체, LH, 지방공사인 경우에는 직접 감리를 허용하고 있으며, 국가 및 LH는 사업승인 여부를 국토부가 직접 심사

ㅇ 공공임대 리츠에 토지 수의계약 매각 허용 (택촉법 시행령 개정)

* 현재도 국가, 지자체, LH, 지방공사 등의 경우 수의계약 매각 가능

민간제안 임대주택 리츠 활성화 관련

ㅇ 주식의 공모·분산 의무가 배제되는 리츠를 확대하고*(리츠법 개정), 투자자보호장치 강화와 함께 상장기준 완화**(거래소규정 개정)

* 임대주택에 투자하는 비율 : (현행) 총자산의 전부 ⇒ (개선) 50% 이상

** 자산요건 : (현행) 실물부동산 70% → (개선) 리츠 주식 등 간주부동산 포함 70%

ㅇ 임대주택 리츠에 부동산을 현물출자 할 경우 해당 주식을 처분할 때까지 양도차익에 대해 과세 이연(조특법 개정)

4		기대효과

□ 전월세난 완화

ㅇ (공공임대 공급확대) 직접건설과 리츠방식을 병행해서 10년 공공임대 공급물량을 ‘17년까지 당초계획보다 최대 4만호 추가공급

※ (당초) ‘17년까지 4만호 → (변경) 4∼8만호

- 이중 최소 30% 이상은 리츠방식으로 공급

ㅇ (도심내 임대 공급) 민간 제안사업의 경우 도심지내 다양한 형태의 임대주택(아파트, 도생주 등)을 시세 이하로 공급

□ 민간 임대산업 육성

ㅇ (임대산업 기반확대) 공적자금의 신용보강을 통해 시중자금의 임대주택사업 투자를 유도하여, 성공적인 비즈니스 모델 창출

- 임대주택을 매력적인 투자상품으로 전환하여 민간 임대주택 확충

ㅇ (관련 산업 육성) 리츠산업의 성장 촉진 및 주택임대관리업의 조기 활성화를 도모하여 일자리 창출에도 기여

* (리츠산업규모) 12조(‘14.2월) → 향후 매년 2∼3조 규모 성장 기대

□ LH 재무구조 개선

ㅇ 택지비 조기회수, 건축비 등 사업비 절감을 통해 LH 부채 감축 효과 도모

⇒ LH는 주거취약계층을 위한 행복·영구·국민임대에 보다 역량을 집중할 수 있는 여건 마련

5		향후 추진계획

□ 공동투자협약 추진

ㅇ 투자 설명회 개최 및 공동투자 협약 체결 (3~4월)

□ 출자업무 전담기관 지정

ㅇ 국토부↔대주보 위수탁 계약 (4월)

□ 법령 개정 추진

ㅇ 주택기금 출자근거 마련, 입주자모집 승인 제외 (‘14.上)

※ 주택법 개정안 기제출(‘13.12, 의원발의)하여 국회 상임위 상정대기 중

ㅇ 공공임대리츠 추진 관련 주택법 및 하위규정 개정 (8월)

- 국토부장관의 직접 사업계획승인, 토지수의매각 허용 등

ㅇ 임대주택 리츠 투자규제 완화를 위한 리츠법 등 개정 (‘14.上)

- 현물출자시 과세이연 관련 조특법 개정

□ 시범사업 추진

ㅇ (공공임대리츠) 하남미사·화성동탄 공공임대 리츠 설립 (6월)

* (하남미사) 사업설계 및 각종 인허가 준비(3월∼10월) → 투자협약(4월) → 리츠설립(6월) → 사업계획승인(11월) → 착공 (‘15.2)

* (화성동탄) 사업설계 및 각종 인허가 준비(3월∼7월) → 투자협약(4월) → 리츠설립(6월)→사업계획승인(8월) 및 착공 (11월)

ㅇ (민간제안 임대리츠) 母-子리츠 설립 및 영업인가 (6월)

* (노량진·천안) 리츠↔시행사 임대주택 선매입계약 (7월) → 임대주택 준공 (‘15.8) → 임대운영 (’15.9∼)

참고 2		공공임대리츠 시범사업(화성동탄2, 하남미사) 추진일정

□ 하남미사 A29 블록

구분	´14년 3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	´15년 1월	2월	～	´15년 5월	～	´17년 5월
투자협약
주간사 공모
사업계획 승인	LH가 설계 및 사업추진 준비 사업계획 승인 (국토부→리츠)
리츠설립 및 인가
토지매매 계약
착공
입주자 모집
준공

* 신속한 사업추진을 위해 제도개선과 사업승인, 리츠설립 등을 병행하여 추진

□ 화성동탄2 A40 블록

구분	´14년 3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	´15년 1월	2월	～	´17년 2월	～	´17년 5월
투자협약
주간사 공모
사업계획 승인	LH가 설계 및 사업추진 준비 사업계획 승인 (국토부→리츠)
리츠설립 및 인가
토지매매 계약
착공
입주자 모집
준공

참고 3		민간제안 임대리츠 시범사업(노량진, 천안) 추진일정

□ 노량진 시범사업

구분	´14.3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	´15.8월
투자협약
주간사 공모
리츠설립 및 인가
선매입 계약
준공 및 입주자 모집
제도개선	출자근거, 임대주택 리츠 규제완화 등

* 해당 건축물은 시행사에 의해 기 착공되어 공사 중(공정률 15%)

□ 천안 시범사업

구분	´14.3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	´15.9월
투자협약
주간사 공모
리츠설립 및 인가
선매입 계약
준공 및 입주자 모집
제도개선	출자근거, 임대주택 리츠 규제완화 등

* 해당 건축물은 시행사에 의해 기 착공되어 공사 중(공정률 10%)

참고 4		임대주택 리츠 투자설명회(1차) 개최 결과 (2.13)

□ 설명회 개요

ㅇ (일시/장소) ’14.2.13(목) 15:00 / 대주보 6층 회의실

ㅇ 참석기관 : 연기금·공제회(7개), 보험사(7개), 은행·증권사(6개)

ㅇ 설명내용

- (공공임대 리츠) 집값이 1.5%이상 상승하면 출자수익 5% 이상, 융자수익은 10년만기 국고채(3.6%)수준 가능

- (민간제안 임대리츠) 사업제안자가 리스크를 부담하고 주택기금과 공동투자하되, 필요시 기관투자자가 최우선 순위 가능

※ 시범사업(노량진·천안)의 경우 기관투자자에게 시중 최소 요구수익률

(5∼6%) 기대 가능

□ 기관투자자 반응

ㅇ (투자의향) 참석한 투자기관 전반적으로 임대주택 리츠의 사업성에 대해 긍정적 판단 (투자의향 강함(17%), 투자의향 있음(33%), 보통(50%) )

ㅇ (투자희망 유형) 임대리츠 투자시 주로 융자가 선호되나 상당수 출자의향도 있는 것으로 나타남 (융자(57%), 출자(30%), 미정(14%) )

ㅇ (희망 사업유형) 공공임대리츠가 상대적으로 선호*되나, 민간제안리츠도 추가사업 발굴 및 상세정보 제공을 통해 투자유치 가능할 전망

* (공공임대리츠) 택지 할인공급, LH 매입확약, 사업규모(연 2∼3조)가 투자매력

* (민간제안리츠) 입지 측면(도심지), 임대기간 중간배당이 가능한 점이 투자매력

붙임		임대주택 리츠 투자설명회 참석기관 및 설문조사 결과

□ 설문대상 : 참석 기관 (20개기관) 24명

【참석 기관】

구 분	기 관 명
연기금·공제회	ㅅ, ㄱ, ㄱ, ㅎ 등 7개사
생명·손해보험	ㅅ, ㄴ, ㅁ, ㄱ 등 7개사
은행 및 증권사	ㄱ, ㅇ, ㄴ 등 6개사

□ 설문결과

① (투자의향) 임대주택 리츠에 투자할 의향이 있으십니까?

매우그렇다	그렇다	보통이다	그렇지 않다	전혀 그렇지 않다
4 (16.7%)	8 (33.3%)	12 (50%)	0	0

② (투자희망 유형) 투자 의향이 있다면, 출자와 융자 중에

어떤 선택을 하시겠습니까? (복수응답 허용)

출자	융자	미정
11 (29.8%)	21 (56.7%)	5 (13.5%)

③ (투자희망 사업지구) 설명된 시범사업 지구 중에 어느 곳에

투자하고 싶으십니까? (복수응답 허용)

하남미사	노량진	천안	미정
12 (36.4%)	7 (21.2%)	4 (12.1%)	10 (30.3%)

참고 5		Q & A

【공동투자협약】

1. 공동투자협약의 성격 및 주요 내용은?

□ (협약 구속력) 개별사업에 대한 투자참가 의무가 없는 양해각서(MOU) 수준의 협약이며, 당사자에게 사업제안 검토의 우선권 부여

□ (투자대상) 공공임대리츠 및 민간제안 임대리츠 모두 투자대상

ㅇ (공공임대리츠) 주택가격이 향후 연1.5%씩 상승하면 5~6% 출자수익이 발생 가능한 표준화된 공공임대 사업을 선별하여 투자

ㅇ (민간제안 임대리츠) 주택가격 상승하지 않아도 출자수익이 일정수준 (예)5.5%) 이상을 달성 가능한 프로젝트를 선별하여 투자

□ (투자조건) 공공임대리츠의 경우는 LH, 민간제안사업의 경우는 사업제안자가 보통주로 참여하고,

ㅇ 주택기금과 기관투자자가 우선주(또는 선순위 융자)로 투자하되, 필요시 기관투자자에게 주택기금보다 선순위 보장

□ (투자방식) 주택기금과 투자자는 투자 방식(출자, 융자, 출자&융자)대해 사전에 확정하지 않고 프로젝트별로 협의하여 탄력적으로 결정

2. 공동투자협약의 참여할 기관들은?

□ 비공식적인 접촉을 통해, 공동투자협약에 참여할 의향이 있는 기관은 보험사·공제회·연기금·시중은행 등 10개 기관 내외 확인

【임대리츠 비공식 투자설명회 개최 결과(2.13)】

ㅇ 참석기관 (20개) : 연기금·공제회(7개), 보험사(7개), 은행·증권사(6개)

ㅇ 투자자 반응

- (투자의향) 참석한 투자기관 전반적으로 임대주택 리츠의 사업성에 대해 긍정적 판단 (투자의향 강함(17%), 투자의향 있음(33%), 보통(50%) )

- (투자희망 유형) 임대리츠 투자시 주로 융자가 선호되나 상당수 출자

의향도 있는 것으로 나타남 (융자(57%), 출자(30%), 미정(14%) )

ㅇ 추후 공식 투자설명회를 개최(3월)하여 공동투자할 기관투자자를 모집하면, 4월까지 공동투자협약을 체결할 계획임

3. 공동투자협약에서 주택기금이 낮은 수익률로 참여하여 민간에 특혜를 주는 것 아닌지?

□ 기관투자자 등 민간이 그동안 임대주택 투자를 기피했던 것은
낮은 수익률으로 투자 선례가 없기 때문임

ㅇ 따라서, 임대주택에 대한 투자가 활성화되기 전까지는 주택기금이 출자나 공적 신용보강을 통해 민간자금의 마중물 역할을 할 필요

□ 또한 주택기금이 마중물 역할을 한다고 해도 민간에게 과도한

특혜를 주는 것은 아니며,

ㅇ 개별 프로젝트의 수익성·안정성을 검증하고 참가 투자자간 금리 경쟁을 통해 조건이 결정

□ 결론적으로 주택기금이 신용보강을 한 주택사업이므로 일반적인 부동산 투자보다 낮은 요구수익률로 자금조달이 가능

* 개별 프로젝트별로 기관투자자의 요구수익률은 5∼6%수준으로 설정할

계획이며, 이는 오피스 수익률 7～8%에 비해 낮은 최소 수준의 수익률임

【공공임대리츠】

1. 리츠방식 도입이 구체적으로 어떤 효과가 있는지?

□ (안정적 임대주택 공급) 당초 LH 10년 임대 공급목표 달성하고 분양용지도 활용하여 추가공급도 가능 (‘17년까지 4만 → 4∼8만호)

※ 임대용지 외에 미매각 분양용지도 활용 → 공급 확대 가능

□ (투명성·책임성 강화) 사업지구별로 철저한 구분회계를 통해 임대주택사업의 투명한 관리·감독이 가능해짐

□ (LH 부채감소) 택지비 조기회수 및 건축비 민간자본 활용으로 LH 부채감축 ⇒ LH는 행복․국민․영구임대 집중 가능

□ (임대·리츠산업 성장) 임대주택 리츠의 성공모델을 창출하여 민간자금의 임대사업 투자를 유도하고, 리츠산업 성장도 촉진

2. 기금 부실을 초래하지는 않는지?

□ 공공임대 리츠는 공공택지를 조성원가 이하로 매입하여 건설하고, 10년뒤 LH매입확약 등으로 기금 부실가능성이 거의 없음

□ 또한 체계적인 사업성 심사 등으로 투자위험을 저감

ㅇ 첫째, 분양심사·PF대출 보증 등 주택사업 분석에 대한 전문성이 있는 대주보를 출자업무 전담기관으로 지정

ㅇ 둘째, 기관투자자와 공동 심사를 통해 투자분석을 강화

ㅇ 셋째, 최종적으로 기금운용심의회의 심의를 거쳐서 투자여부를 결정하도록 심사 절차를 마련할 계획

* (심의위원) 주택금융 분야 학계, 전문가 11명 및 정부위원 4명으로 구성

3. LH에 대한 간접 지원 아닌가 ?

□ 리츠 방식은 LH 지원을 위한 것이 아니라, 임대주택을 지속적으로 공급하기 위해 도입한 것임

□ 현행 LH 직접 건설방식은 LH 부채 증가가 불가피(임대주택 1호당 약 1억원)하여 더 이상 작동이 어려운 상황

* 부채/부채비율 : ‘12년 138조 (466%)

* LH는 국제 신용등급 하락을 우려해 ‘부채동결선언’ (‘13.11.4)

□ 따라서 기존에 LH가 수행하던 역할을 리츠가 수행함으로써,

LH 부채증가 없이 임대주택을 건설하여 공공주택 공급목표 달성

ㅇ 또한 부수적으로 LH의 부채도 감소되는 효과를 가져옴

4. 명목 회사(paper company)인 리츠에 대한 관리 감독 책임은?

□ 주택기금이 출자하는 리츠는 인적·물적 자원이 없는 명목 회사이며 실질적인 업무*는 AMC인 LH가 수행할 예정

* 임대주택의 입주자 모집, 임대료 징수 및 보수·관리 등

□ 국토부는 여타 LH 공공임대주택과 동일하게 LH 사업수행에 대해 관리·감독 (국토부(기금)는 리츠의 대주주로서 AMC인 LH 감독)

5. 민간자금 유치가 가능하다고 보는지 ?

□ (출자) 공공임대리츠는 주택가격이 연1.5%만 상승해도 안정적으로 5%이상 출자수익을 달성하도록 사업구조를 표준화

ㅇ 따라서, 장기투자를 고려하는 기관에게 안정적인 투자처 제공 가능

※ 기관투자자 투자설명회 (2.13) 결과

- (투자의향) 참석한 투자기관 전반적으로 임대주택 리츠의 사업성에 대해 긍정적 판단 (투자의향 강함(17%), 투자의향 있음(33%), 보통(50%) )

- (투자희망 유형) 임대리츠 투자시 주로 융자가 선호되나 상당수 출자

의향도 있는 것으로 나타남 (융자(57%), 출자(30%), 미정(14%) )

ㅇ 다만, 사업초기에는 기본적으로 주택기금과 LH 위주로 출자가 이루어질 것이며, 향후 사례축적을 통해 공공임대리츠의 출자수익 구조가 일반화되면 민·관 공동출자도 가능할 것

【공공임대리츠의 출자수익 구조】

ㅇ 조성원가 이하의 택지공급*(필요시 추가 할인) 등을 통해 건설원가가 주변시세보다 최소 15% 내외 낮도록 유도

* (택지공급기준) 60㎡이하는 조성원가의 60%, 60～85㎡는 조성원가의 85%

- 주택가격이 연평균 1.5% 상승시 출자수익률이 5% 이상 달성

【공공임대리츠의 사업 구조】

□ (융자) 국고채 이상의 수익을 보장하면서도 안정적인 투자처 제공으로 충분히 민자유치 가능

ㅇ 공공임대리츠에 대한 융자는 건설 즉시 시세 차익을 15% 확보할 수 있는 임대사업에 LTV 20~30% 수준으로 융자하는 것

- 실질적으로 무위험 채권이면서 10년 만기 국채 금리(3.5%) 이상 가능

【저리 민자유치 방안】

□ (대주보 보증활용) 사업단계별(건설/임대) 또는 사업기간 전체에 대하여 지급보증으로 저금리의 대출·유동화 가능

방안1	➀(건설단계) : PF보증 및 PF유동화보증 활용 ➁(임대운영단계) : 모기지보증(담보대출보증)
방안2	➂(전사업기간) : 가칭‘임대리츠보증’등 신규 상품 개발

ㅇ 보험사의 경우 RBC* 이슈가 금리인상의 요인이 되고 있으며, 대주보(AAA)의 지급보증시 RBC 이슈 해소 및 저금리 대출 가능

* 보험회사의 리스크를 개량적으로 파악하기 위한 지표로 보험금을 지급할수 있는 순자산(은행의 BIS와 동일한 개념)비율로 200%이상이면 우수

ㅇ 유동화(ABS, ABCP)방식 활용시 PF유동화보증으로 우수등급

대출채권으로 평가되어 안정성 확보 및 금리인하 가능

□ (펀드방식(출자&융자)활용) 출자와 융자를 일정비율로 병행하여, 조달금리 인하와 주택기금 리스크 저감효과 도모

* 예) 20억원 출자 + 400억원 대출(4%) → 펀드 수익률 3.8% + ＠

【참여유형별 비교】

구 분	중간배당 (이자)	사업이익 (청산시)	비 고
․ 출자방식	×	○	- 배당수익 (유동화:ABS,ABCP 등)
․ 융자방식	○	×	- 융자이자수익 (론, 유동화, 펀드 등)
․ 출자&융자방식	○	○	배당수익 + 융자이자 (메자닌 기능) 기관투자자는 펀드에 투자, 펀드가 리츠에 출자 및 융자 (전환사채 등)

6. 공공임대 리츠는 공공기관이 되는 것인지?

□ 건설임대 리츠는 인적·물적 자원이 없으며, 한시적으로 운영(10년 임대 후 청산)되는 특수목적 법인이므로, 공공기관으로 지정되지는 않음

※ 기재부 유권해석(공공기관 운영에 관한 법률) : 한시조직은 공공기관 미지정

ㅇ 다만, 공공부문의 출자로 운영되는 법인이므로, 자금 운용과 사업 수행과 관련하여 공적인 감독을 받을 예정

* 국토부(주택기금)는 리츠의 대주주로서 AMC인 LH를 관리·감독하고, 리츠법에 따른 영업인가자로서 리츠의 영업활동을 감독

** 필요시 금융위원회도 리츠법에 따라 영업수행에 대해 감독 가능

7. 리츠가 임대주택을 공급하면 임대료가 상승하는 것이 아닌지?

□ LH가 공급하는 10년 공공임대와 동일하게 임대주택법에 따라

표준임대보증금과 표준임대료 이하로 임대조건이 결정되므로,

ㅇ 리츠가 공급하더라도 시세보다 저렴하게 공급함으로 임대료가 상승하지 않음

* 표준임대보증금 : (건설원가 - 국민주택기금) / 2,

* 표준임대료 : 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 제세공과금 + 기금이자 + 자체자금이자

8. 임대보증금을 떼일 염려는 없는지?

□ 공공임대 리츠는 정부(국민주택기금)와 LH가 출자하고,

ㅇ 공기업인 LH가 자산관리를 수행하게 되어 임차인은 임대차 계약 종료 시 안전하게 임대보증금을 돌려받을 수 있음

9. 기관투자자의 요구수익률을 보장하게 되면 비용이 증가되고

이는 임대료 상승으로 전가되는 것이 아닌지?

□ 주택기금과 LH 출자, 주택기금의 후순위 융자, LH 매입확약 등 공공의 신용보강을 통해 민간자금의 위험을 낮추게 되면 오히려 조달비용을 절감됨

◦ 또한, 임대조건은 기존 LH 공공임대주택과 동일한 조건으로 결정되므로, 부담이 증가하지는 않음

10. 5년 후 분양전환이 가능한지?

□ 현행 임대주택법상 10년 공공임대주택은 의무임대기간의 2분의 1이 경과하면 임대사업자와 임차인이 분양전환에 합의할 경우 가능

◦ 5년 후 조기 분양전환은 정부의 10년 이상의 장기 임대주택 재고 확충 정책과 시장상황 등을 고려하여 추진할 수 있음

11. 자산을 헐값으로 리츠에 매각하는 것이 아닌지?

□ 법령상 임대주택용지는 현재도 주택의 규모에 따라 60㎡ 이하는 조성원가의 60% 이하, 60～85㎡는 조성원가의 85% 이하로 공급

◦ 택지 할인공급 등으로 발생된 리츠의 임대수익은 결국 보통주 주주인 LH에게 귀속될 예정임

12. 미분양 주택 매입확약으로 LH 부담이 더 커지는 것이 아닌지?

□  10년 공공임대주택은 분양전환가격이 주변시세보다 저렴한 감정가격이므로 대부분 분양될 예정이며, LH 부담은 거의 없음

※ (LH ‘13년도 분양전환 실적) 2,256세대 → 2,140세대 분양(’13년 연말 95%)

ㅇ 매입하게 되더라도 시세보다 낮게 매입하여 임대운영 수익을 얻을 수 있으므로 LH 부담은 제한적

□ 한편, 리츠방식으로 민간자본을 활용하여 임대주택을 건설․공급하면 LH 부채가 감축되는 효과를 가지며

ㅇ 주택가격이 오를 경우에는 보통주 배당을 통해 추가수익을 얻을 수도 있고, 공공사업에 재투자할 수 있는 기반을 강화하는 선순환 구조도 가능

13. 분양주택용지까지 리츠를 통해 임대주택을 건설, 공급하는 것은 민간의 사업기회를 박탈하는 것은 아닌지?

□ 리츠 방식도 건설사는 시공사로 참여할 수 있고, 재무적 투자자에게는 투자기회를 제공하게 되므로 오히려 민간의 역할이 활성화

* 분양수요는 없으나 임대수요는 있는 용지 다수 존재 ⇒ 건설물량 확대효과

□ 한편, 정부기조는 민간 분양시장 침체를 정상화하고, 무주택 서민의 주거안정을 위해 공공분양을 축소하고, 임대공급을 확대하는 것임

ㅇ 리츠가 분양용지 일부를 공공임대로 전환하여 공공임대주택 물량을 확대하는 것은 서민주거안정과 주택시장 정상화에 기여하는 것임

14. 공공임대리츠에의 투자가 수익성과 안정성이 확보된다면 일반 국민(입주자 포함)도 투자기회가 있는지?

□ 초기에는 원활한 사업추진을 위해 연기금, 보험사 등 기관투자자를 대상으로 재원을 조달하되,

◦ 향후 일반 국민도 리츠에 투자할 수 있도록 관계부처와 협의를 통해 세제상 혜택 등 다양한 방안을 강구할 계획임

15. 리츠방식을 통해 상대적으로 임대료가 높은 공공임대 공급을 늘리고 임대료가 저렴한 영구·국민임대는 줄이려는 것은 아닌지?

□ 재정·기금·민간자금이 역할을 분담하여, 한정된 정부 재정이

행복·영구·국민임대에 보다 집중하도록 하기 위해,

ㅇ 10년 공공임대에 대하여 기금·민자 합동의 리츠방식을 도입

□ 영구․국민임대의 공급은 정부목표에 따라 관리되어 결국

공공임대주택 공급 총량은 확대될 것임

【민간제안 임대리츠】

1. 임대주택은 공공성도 어느정도 필요한데 민간자금을 유치하면 임대료 통제가 어려워 공공성이 훼손되는 것 아닌지?

□ 이번 리츠를 활용한 임대주택 공급방안에 따라 임대료 통제 등의 규제를 받는 공공임대주택은 오히려 확대(4~8만호 추가 공급)되고,

ㅇ 민간 제안 임대리츠를 통해서는 민간의 창의성과 자금을 활용해 다양한 입지 내에 다양한 가격의 임대주택을 공급하는 효과가 있기 때문에 공공성 훼손을 우려는 없음

* 민간 제안 임대리츠도 주택기금 융자를 받을 경우 매입임대・준공공임대로 분류되어 임대료 규제, 의무임대기간 등의 규제를 받게 됨

2. 주택기금이 민간 임대리츠에 출자시 주택기금의 손실을

전제로 민간투자자에게 특혜를 주는 것은 아닌지?

□ 민간의 창의적인 사업 제안이 현실화될 수 있도록 주택기금이 일부 신용보강을 제공하는 것은 맞지만,

ㅇ 민간제안 사업에 대해서는 사업성 분석을 거쳐 사업성이 낮을수록 제안자의 후순위 참여비율을 높여 도덕적 해이를 방지할 것이고,

ㅇ 사업제안자가 해당 사업의 자산관리회사(AMC)를 수행하여, 사업의 최종적인 위험의 주체가 되도록 할 계획임

3. 母-子리츠 구조가 복잡한데 반드시 필요한지?

□ 母-子리츠구조가 다소 복잡한 측면이 있으나, 다양한 장점이 있음

ㅇ 첫째, 母리츠는 일종의 블라인드 펀드*로, 민간에서 참신하고 좋은 사업을 발굴하면 별도의 비용없이 자금을 쉽게 조달할 수 있기 때문에 임대주택 프로젝트 발굴을 촉진하는 효과가 있음

* 사업발굴 후 자금을 조달하여 투자하는 일반적인 방식이 아니라,
자금을 먼저 조달하고 투자대상을 확정한 후 즉각적으로 투자하는 방식

ㅇ 둘째, 개별 사업의 위험이 母리츠를 통해 분산되는 효과가 있음

ㅇ 셋째, 母리츠를 상장할 경우 다수 子리츠를 상장하는 효과가 있어 자금의 조달과 회수가 용이

ㅇ 넷째, 母리츠를 운용하는 AMC나 사업제안자 간 경쟁을 통해 사업의 효율성이 제고